脳科学退屈日記

2004年に買った赤坂の家を、6年弱住んだところで来週売却します。そこで気がついたことをまとめてみようと思います。今回のケースは、売却価格が購入価格を上回るというラッキーなケースですが、もしその逆だったらこのエントリーを書く気も起きなかったでしょう。

まず、実際の僕たちの事例について。

購入時の出費は、購入価格（100％）、購入手数料（3％）、リフォーム代（8％）に管理費6年分（６％）を含めてトータル、購入価格の117%。

一方の売却価格は購入金額の３割増しで130％、これに3％の売買手数料がかかるので、購入価格の3.9％

銀行ローン（金利1.9％）は、6年間で購入価格の30％を返済していますが、金利分が12％あるので、これは損金です。また固定資産税は6年間で2.5％支払っています。

で、これをトータルすると、出費が、購入価格＋購入手数料＋リフォーム代＋管理費＋ローン金利＋売却手数料＋固定資産税で、購入価格の135.4%になります。これを約３割増で売却するので、6年間の収支はトントンです。つまり、6年間赤坂の１等地にタダで住んだ事になります。

でも、これは偶然値段が上がったからであって、こういうラッキーなことは普通は起きません。もし、購入価格と売却価格が同じだったとすると、同じように計算すると、売却手数料が少し下がるだけで、購入価格の34.5%を持ち出す事になります。これは6000万の家なら、2000万程度ですから、6年で割るなら、月27万の家賃を支払った事になります。現在の家賃相場が30万プラス管理費程度ですから、値段が下がらなければ賃貸に住むのとあまり変わりありません。

じゃあ、売却価格が１割下がったとしたら、月の出費は36万になって、明らかに借りた方が得。１割下がる事なんかざらだし、新築なら買った瞬間に２割くらい下がってもおかしくない。ということは、賃貸と購入のどちらを選ぶかは将来のリスクをよく勘案して選ばないといけないことになります。不動産売買で利益を出すには、キャッシュで買う事、手数料を払わない事、大幅に値上がりすることのどれかしかありません。リフォーム代金は完全な損金と考えておいた方が良いです。

僕たちのような仕事は、５年後にどこにいるか分かりません。ということは、５年後の不動産価格という予測困難なリスクを抱えるよりも、家賃という予め予測可能なリスクを取るという選択もありじゃないかと思うのです。

僕たちが今住んでいる原宿の家は、もし買ったとすると月のローン支払いが現在の家賃の５割増しになります。しかも購入手数料売却手数料に金利を考えると、５割じゃききません。となるなら、便利な場所で、しかも不動産価格と比較して家賃が安い場所を探すということが、現在の一番良い選択のような気がします。自分の住居費に出せる上限を決めて、その範囲で一番地価の高い所、通勤に便利な所を探す。不動産価格のリスクは大家に負ってもらって、そのリスクで自分の生活の質を上げるというのが、結構賢いのではないかと思うのです。
ただ、この逆ざやはボリュームゾーンの家賃レンジでは起きません。家賃を下げる理由が大家にないから。逆に高額物件にこそそういう旨味が隠れているので、価格交渉を考慮して一つ上のレンジに挑むというのが、面白いのではないかと思うのです。同じ10万払うのでも、15万を10万に値切ったものは、明らかに生活の質が違いますよ。